JLL ชี้โควิดฉุดตลาดซื้อขายอสังหาฯวูบ40% หวังเร่งฉีดวัคซีน-เปิดปท.หนุนศก.ฟื้นต้นปี65

         พิษโควิด-19 กระทบทุกตลาดอสังหาฯ ยกเว้นอุตฯคลังสินค้า-โลจิสติกส์ราคาค่าเช่าพุ่งรับธุรกิจอีคอมเมิร์ซบูม เผยดีลซื้อขายโครงการลดฮวบ 40% “โจนส์ แลง ลาซาลล์ฯ” หวังรัฐบาลเร่งรัดฉีดวัคซีน และควบคุมโรคได้รวดเร็ว พร้อมเปิดประเทศ หนุนเศรษฐกิจต้นปี 65 พลิกฟื้น ปลุกตลาดซื้อขายโครงการกลับคึกคัก ตั้งสมมติฐานเปิดต่างชาติซื้อห้องชุดเกิน 49% ได้สิทธิ์ซื้อบ้านเดี่ยว คนซื้อบ้านมั่นใจในรายได้ อสังหาฯ ใช้เวลาพลิกฟื้น 18-24 เดือน ด้าน “ดีดี พร็อพเพอร์ตี้” เผยผลสำรวจ ชี้โควิด ฉุดผู้บริโภคลังเลซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้น บางเคส 3-5 ปี

          นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ เจแอลแอล (JLL) ได้ฉายภาพกว้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 (Real Estate Market Overview) ว่า เราเห็นตลาดอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ค้าปลีก และโรงแรม อยู่ในภาวะชะลอตัว เนื่องจากโดยรวมได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 มาอย่างต่อเนื่อง โดยอาคารสำนักงาน อัตราค่า และมูลค่าของสินทรัพย์ (CAPITAL Value) เฉลี่ยจะลดต่ำลงมาตั้งแต่ ครึ่งหลังของปี 2563

          ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม ราคายังคงปรับลดลงต่อเนื่อง ซึ่งการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้มาซ้ำเติมให้สถานการณ์ตลาดคอนโดฯบอบช้ำไปอีก ตลาดศูนย์การค้า ที่มีค่าเช่าโดยเฉลี่ยลดลงเช่นกัน

          แต่ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว กลับพบว่า อุตสาหกรรมในกลุ่มคลังสินค้าและโลจิสติกส์  มีราคาค่าเช่าและมูลค่าของสินทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นมาก ซึ่งเกิดจากความต้องการเช่าคลังสินค้าในการเก็บสินค้า เนื่องจากการขยายตัวของตลาดอีคอมเมิร์ซและตลาดออนไลน์ที่เพิ่มขึ้น จากการที่ ทั่วโลกต้องผจญกับการระบาดของ โควิด-19 มาตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2563 จนถึงปัจจุบัน

          ทั้งนี้ ทางเราพบเห็นว่า ปริมาณการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาฯ (Investment Transaction Volume) ของทุกๆ ตลาด ในปี 2563 มีมูลค่าประมาณ 18,000 ล้านบาท ปรับลดลงประมาณ 40% เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งได้รับผลกระทบจากการเกิดโรคระบาดโควิด-19 ตัวเลขธุรกรรมการซื้อขายดังกล่าวย้อนกลับไปใกล้เคียงช่วงเกิดวิกฤตซับไพรม์เมื่อปี 2551-2552 ปริมาณการซื้อขายเกือบ 20,000 ล้านบาท

          ในขณะที่การซื้อขายในกลุ่มอุตสาหกรรมคลังสินค้าและโลจิสติกส์ในปี 63  พบว่า มีปริมาณเพิ่มขึ้นเกือบ 90% (YoY) ซึ่งเท่ากับ 50% ของปริมาณการซื้อขายอสังหาฯ ทั้งหมด ในปีที่ผ่านมาที่มีปริมาณ 7,700 ล้านบาท ซื้อขายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) โดยตัวเลขล่าสุดในไตรมาสแรกของปี 2564 ปริมาณซื้อขายในการลงทุนอสังหาฯอยู่ที่ 8,400 ล้านบาท ซึ่ง ณ ไตรมาสดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดจะเริ่มปรับตัวดีขึ้น แต่ทั้งนี้ ต้องมาประเมินสถานการณ์ในไตรมาส 2 ของปีนี้ เนื่องจากเกิดการระบาดอีกระลอก และไม่แน่ใจว่า ตัวเลขผู้ติดเชื้อไวรัส โควิด-19 ถึงจุดสูงสุดหรือยัง (พีก) ทำให้รัฐบาลต้องประกาศล็อกดาวน์ 13 จังหวัดในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งต้องมาติดตามในช่วงที่เหลือของปี 64 ปริมาณซื้อขายการลงทุนอสังหาฯ จะมากขึ้นหรือไม่

          “คิดว่าสถานการณ์ตลาด อสังหาฯ ในปีนี้ คงไม่แตกต่างจากปี 2563 สิ่งสำคัญในตอนนี้ การกระจายวัคซีนเป็นหัวใจสำคัญ ในการควบคุมโรคระบาดได้ดี ควบคุมได้รวดเร็ว เป็นไปตามเป้าหมายที่รัฐบาลได้ประกาศไว้ มีการฉีดวัคซีนกับประชากรได้ถึง 70 เปอร์เซ็นต์ภายในสิ้นปี 64 ก็เชื่อว่า ไตรมาสแรกของปี 65 หรือหากเริ่มมีการเปิดประเทศได้ ดีลลงทุนอสังหาฯจะเริ่มเปลี่ยนมือซื้อขายได้มากขึ้น”

          สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดฯ ได้รับผลกระทบมาก่อนจะเกิด โควิด-19 เนื่องจากเกิดสถานการณ์ โอเวอร์ซัปพลาย ธนาคารได้ปฏิบัติตามเกณฑ์เรื่อง LTV แต่ในสภาวะที่ผู้ประกอบการอยู่ในสถานการณ์การระบาดของโควิด ผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ ได้เลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ออกไปอย่างไม่มีกำหนด

          “ทั้งนี้ ถ้าเราสามารถตั้งสมมุติว่า หากเศรษฐกิจไทยมีการพลิกฟื้นอย่างช้าภายในไตรมาส 2 ของปี 65 คาดว่านับจากช่วงดังกล่าว อาจจะต้องใช้เวลาประมาณ 12-18 เดือนในการให้มีผู้ซื้อมาดูดซัปพลายคอนโดฯ ในตลาด แต่ถ้าภาครัฐมีนโยบายในการ กระตุ้นภาคอสังหาฯ เช่น ปล่อย สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำให้กับผู้ซื้อ  การเปิดให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ในหนึ่งนิติบุคคลอาคารชุด ได้เกินกว่า 49 เปอร์เซ็นต์ ขยับเป็น 75 เปอร์เซ็นต์ สามารถซื้อบ้านเดี่ยวในหมู่บ้านจัดสรรได้ แต่ไม่มีสิทธิ์ออกคะแนนเสียงได้เพิ่มขึ้นไม่เกิน 50 เปอร์เซ็นต์ จะเป็นตัวช่วยอุปสงค์เข้าสู่ตลาดในภาวะที่เศรษฐกิจไทยเริ่มจะฟื้นตัว ซึ่งการซื้ออสังหาฯ โดยทั่วๆ ไป หากผู้ซื้อมีความมั่นใจรายได้ในอนาคต ถึงกล้าจะซื้ออสังหาฯ สินค้าคงทนถาวร ซึ่งเรามองว่า อสังหาฯ น่าจะใช้เวลาพลิกฟื้นประมาณ 18-24 เดือน”

          ใช้เวลานานขึ้น 2 ปีในการตัดสินใจซื้อ

          ด้านนางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า การระบาดของโควิด-19 ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ของผู้บริโภค โดยการสำรวจ Consumer Insight จำนวน 1,000 คน ผ่านช่องทางออนไลน์ สะท้อนว่า ในช่วงก่อนโควิด-19 ใช้เวลาประมาณ 1 ปี ในการตัดสินใจซื้อ จนมาถึงช่วงเกิดการระบาด จะใช้เวลา 2 ปี ในการตัดสินใจ และบางส่วนที่ให้ข้อมูล ต้องใช้เวลา 3-5 ปีในการตัดสินใจซื้อบ้าน เนื่องจากผู้ซื้อกังวลเรื่องการเกิดโรคระบาดโควิด-19 และสถานการณ์ต่างๆที่ไม่ได้เอื้อให้ผู้บริโภคสามารถ ตัดสินใจซื้ออสังหาฯในระยะเวลา ที่รวดเร็วนัก

          ทั้งนี้ ยังพบว่า ผู้บริโภค  3 ใน 5 คนไทยชะลอการตัดสินใจซื้อ อสังหาฯ เนื่องจากสถานการณ์การระบาดโควิด-19 โดยความกังวลหลักๆ มาจาก การขอสินเชื่อ และมองว่าการซื้ออสังหาฯ ยังไม่ใช่ความต้องการเร่งด่วนในช่วงเวลานี้.

ที่มา: ผู้จัดการรายวัน 360 องศา